第一节 土地价格的形成与变动
一、土地价格的形成
（一）马克思主义地价形成理论
马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。
1.自然状态的土地虽不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格
2.土地价格的实质是地租的资本化
3.土地租金是出租土地的资本化收入
（二）西方经济学地价形成理论
西方经济学关于土地价格的形成理论大多是在市场价格理论的基础上发展起来的。
1.土地收益理论
土地收益理论认为：土地价格是土地收益即地租的资本化。这里地租是指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额。
土地收益是指：
（1）正常情况下的土地收益
（2）处于最佳利用方向的土地收益
（3）土地纯收益
土地的使用会年复一年地产生收益，即土地年收益系列，或称为地租流。 “把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行词汇中则称为土地的售价。”即土地价格就是土地收益的资本化。 公式：V = a /
r
伊利认为：不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。
2.
土地供求理论
台湾张德粹教授在论述土地价格的决定时认为：土地价格的决定因素是土地的供给和需求。马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨谬尔森等人认为：土地这一生产要素的价格完全由其需求来决定。
二、土地价格的内涵及特点
（一）土地价格的内涵
土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。一般情况下，土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格。
在现实土地交易中，由于土地市场的特殊性，公开市场条件很难具备，价格也很难形成；但是，它是一个很好的参照物，为各种价格的比较建立了标准。
（二）土地价格的特点
1.土地价格是土地的权益价格
2.土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价
3.土地价格主要由土地需求决定
4.土地价格呈整体上升趋势
5.土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格变动的因素
（一）一般因素
1.土地制度；2.城市规划；3.城市性质及宏观区位；4.土地利用计划；5.土地相关政策；6.人口状态；7.经济发展状况；8.社会安定状况。
（二）区域因素
1.位置；2.基础设施条件；3.规划限制；4.环境质量。
（三）个别因素
四、土地价格变动趋势及规律性
（一）土地价格程总体上升趋势
在市场经济条件下，土地价格呈总体上升趋势，是土地价格变动的一个基本规律。它主要受下列因素影响：
1.社会经济发展水平提高
2.人口数量及家庭户数增加
3.土地投机
（二）土地价格变动呈现周期性特征
1.土地价格的周期性变动受经济发展的周期的影响
2.土地价格变动受政府调节的影响
（三）土地价格变动具有明显的地区差异性
（四）地价在房地产价格中所占比重越来越大
