第三节 土地价格的管理

一、中国土地价格体系

目前，中国地价体系主要包括：基准地价、标定地价、交易地价、其他价格形式。

（一）基准地价

1.城镇土地基准地价

指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。

基准地价评估的范围是城市规划区，在实际工作中可以城市建成区作为评估范围；农村集体土地视同国有土地评估。

基准地价是某一时点的土地使用权价格，这一时点是基准地价评估的基准日，基准地价是各类用途土地的区域平均价格，是现状用途下土地未来地租的资本化。

2.农地基准地价

指在农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。

农地所有权基准地价：是农地未来无限年期土地纯收益的资本化及农民社会保障值之和；它是某一时点的价格。

基准地价的作用

1.是政府宏观调控和管理地价的依据；

2.是引导投资决策，促进土地有效利用的手段；

3.是国家征税和税制改革的依据；

4.是市场交易价及清产核资价等的基础。

（二）标定地价

是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。

标定地价的作用

1.是政府出让土地使用权时确定土地出让金的依据；

2.是企业清产核资和股份制改造中确定土地资产的依据；

3.是国家核定土地增值税和税制改革的依据；

4.是政府制定土地市场管理政策的依据。

（三）交易地价

指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格；是已经实现了的土地价格。在中国，交易地价的形式主要有：国有土地使用权出让价格、转让价格、租赁价格、地役权价格等。

1.土地使用权出让价格 指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付的一切代价（包括货币和实物）。

2.土地使用权转让价格 指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权，受让者向转让者支付的代价。

3.租赁价格 是土地使用权人将土地使用权再转租给他人而获得的报酬。

4.地役权价格 是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。

（四）其他价格形式

主要有课税价格、抵押价格等形式。

二、中国土地价格管理制度

中国的土地市场是在20世纪80年代后期开始形成并逐步发展起来，目前还没有形成完善的土地价格管理制度。中国政府在解决土地价格管理实际问题的同时，借鉴国外的经验，逐步形成了中国的土地价格管理制度雏形，主要包括以下几个方面：

中国土地价格管理制度的内容

1.建立土地估价制度

2.建立估价机构和估价人员的资格认证制度

3.建立基准地价和标定地价定期公布制度

4.建立地价监测体系

5.建立土地供应计划制度和土地储备制度

6.建立土地交易最低限价制度

7.建立土地增值税制度

三、西方发达国家的土地价格管理

西方发达国家虽然实行资本主义市场经济，但政府仍然很重视对土地价格的管理。

（一）美国

美国是对土地市场干预最少的国家之一。美国的土地买卖一般分国有土地买卖和私有土地买卖，为防止地价失控对土地市场乃至整个经济产生负面影响，逐步加强了对土地价格的管理，主要措施有：建立土地估价制度和对地价进行控制。

（二）日本

日本是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。日本政府对土地价格进行管理的主要措施有：

1.建立地价公示制度

2.建立不动产估价制度

3.建立土地交易许可制度和申报劝告制度

4.制定《国土利用计划法》

还建立了土地交易事前确认制度和土地交易监视区制度。

（三）德国

德国的地价管理主要措施有：

1.成立土地估价委员会

2.政府具有土地的征购权和优先购买权

3.建立农地转用控制制度