第二节 中国土地金融的发展

一、住房金融发展的历史回顾

1980年4月，邓小平在与中央负责同志谈话中就尽快解决当时全国普遍存在的住房难问题作了重要讲话。他说：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅，分配房屋和一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。…… 将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公司合营或民建公购，也可以私人自己想办法。” 邓小平的重要讲话基本上概括了中国住房制度改革和住房金融的发展方向。

1.住房改革试点起步阶段——房改金融业务的创立（1980年—1988年）

2.住房改革全面起步阶段——住房公积金的建立（1989年—1993年）

3.住房改革全面推进阶段——住房金融制度的初步确立（1994年—1998年）

4.住房改革深化阶段——住房金融的全面发展（1998年至今）

我国发展住房金融的意义

1.发展住房金融是把住房产业培育为国民经济新增长点的需要。

2.住房信贷向住房消费贷款倾斜，住房金融体系结构发生很大转变。

3.住房二级市场的发展激活了住房金融市场。

4.住房开发销售势头强劲，住房开发贷款以支持适销旺销产品为主。

5.住房金融市场竞争激烈，住房消费市场的经营逐步规范。

二、中国现行土地金融制度及特点

（一）现行土地金融制度

1、自营性房地产金融

自营性房地产金融是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则，以银行外币存款作为资金来源，自主经营房地产贷款业务。包括个人住房贷款和法人房地产贷款。

2、政策性地产金融

政策性住房金融又称委托性住房金融业务，是指银行受各市人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统的委托，以政策性住房资金为来源而经营的住房金融业务。

（二）中国房地产金融的特点

1、自营性业务和委托性房地产金融业务并存。

2、自营性房地产金融业务发展较快。

3、房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。

4、业务发展不均衡。

三、中国土地金融发展前景

（一）对土地金融（主要是住房金融）发展环境的基本判断

1、 扩大内需仍将是今后我国相当长一段时间内经济发展的方针，是宏观经济政策的主要目标，住房消费将进一步作为拉动内需的重要领域而得到大力发展。

2、 我国工业化和城市化进程将进入快速发展阶段，住房需求将非常巨大。

3、 住房制度改革的全面到位，使居民必须通过市场爱能获得住房，住房市场发展潜力巨大。

4、 居民收入稳定增长，住房价格趋于合理，住房有效需求将大为提高。

5、 加入WTO将促使银行加快信贷结构调整及各项银行改革的步伐，住房金融业务将继续作为我国银行调整信贷结构、改善资产质量的重点业务得到迅速发展。

（二）对住房金融发展趋势预测

1、住房金融市场的竞争将日趋激烈。

2、个人住房贷款将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展。

3、业务品种将出现多样化趋势。

4、个人住房贷款的经营与管理将实现电子化、制度化和集约化。

5、委托性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点。

6、强化管理，防范风险将成为住房信贷业务持续发展的重要课题。

7、个人住房贷款将出现证券化趋势。

8、住房金融市场将进一步细分。