第三节 国外土地金融概述

一、国外土地金融类型

（一）法律制度类型

从法律的角度，世界房地产金融大致可以分为两种类型：

1、欧陆系

欧陆系国家的房地产金融体系是政府先制定专门的房地产银行法，然后依据该法设立房地产银行或非银行金融机构，并纳入政府严密的监督之下，如欧洲大陆各国和日本都是这种类型。

2、英美系

英美系国家其房地产金融最初的发展并没有专门的房地产银行法，也没有设立专门的房地产银行，而是让其他金融机构办理此项业务。

（二）机构类型

世界房地产金融机构从业务上划分，有专营和兼营房地产警容业务的机构，有经营房地产业务的银行和非银行金融机构；从所有制上划分，有公营、合作和私营房地产金融机构三种。

（三）融资类型

1、直接融资的房地产金融

购房者直接从资金剩余者手中借款，要么通过私人关系要么通过商业关系，是住房金融体制不发达的发展中国家通常采用的非正式融资方。

2、契约融资的房地产金融

未来购房者通过契约储蓄方式将钱存在金融中介机构，以便将来能获得购房贷款，通常这种方式融资，贷款额度与其储蓄金额和年限有关，利率也比一般市场利率低，并且通常可享受免税等的优惠或其他政府鼓励性补贴。

3、存款融资的房地产金融

一种最主要的住房金融制度，就是金融机构吸引中短期储蓄，然后给购房者长期贷款的融资制度。

4、证券融资的房地产金融

抵押银行类型，就是金融机构为促进长期房地产抵押债权的流动性，而向法人机构发行抵押证卷融资的方式。

（四）市场类型

1、完备的房地产金融市场。

2、以基金为后盾的房地产金融市场。

3、混合型房地产金融市场。

4、以储蓄支持的房地产金融市场。

二、国外土地金融的特点

（一）发达国家土地金融的特点

1、私人机构是房地产金融的主体。

2、房地产金融经营管理的现代化。

3、房地产金融专业和多样化并存。

4、房地产金融市场与金融市场日益渗透。

（二）发展中国家土地金融的特点

1、非正式的直接融资方式占据主导地位。

2、国家直接参与和控制房地产市场。

3、发展中国家房地产金融的发展受诸多因素的制约。

三、完善住房金融的国外经验借鉴

1.政府的扶持是住房金融制度形成和发展的前提条件

住房金融不同于一般的金融业。住房金融机构所吸收的储蓄存款期限相对较短，而住房贷款的期限则相对较长。在这样的存贷期限极不对称的结构下，住房金融机构完全靠市场规则和市场竞争来发展就有一定困难。因此，一些发达国家的政府尽管对一般金融业强调监管、规范，鼓励竞争，但对住房金融则大力支持，提供了不少优惠政策。

2.市场化运作是住房金融发展和壮大的重要保证

在各发达国家住房金融的发展过程中，政府的扶持是起了不可替代的作用，但仅仅依靠政府的扶持来发展住房金融是远远不够的。在市场经济条件下，作为一种金融机构，它的生存和发展更重要的还是要依靠其自身的盈利性和在市场中的竞争性。因此，能否将住房金融纳入市场化的金融体系，使其按照市场原则经营并参与金融业的竞争，是住房金融能否健康发展的重要一环。

3.适合国情是住房金融有效运行的基本要求

任何一种机制的有效运行都离不开特定的经济环境和经济背景。若离开特定的经济环境和经济背景，这种机制也就不能称之为有效的机制，其作用也就无从谈起。事实上，任何一个国家在某种特定情况下所建立起来的某种机制是随着经济环境和经济状况的改变而不断变化并逐步趋于完善的。

4.专业性机构是住房金融趋于完善的客观需要

各国均有专业性的住房储蓄机构。这些机构，一方面通过各种手段、各种渠道积极吸收住房储蓄存款，另一方面又为居民购、建房大量融资，同时还努力创造条件，尽量使自己成为住房金融市场的重要角色。这些机构，在其业务连续性的发展过程中，不仅拓宽了自己的业务渠道，而且还培养出了一大批专业技术人才，使住房金融业务的运作更有效、更合理。