第五章 土地价格理论及应用

一、名词解释

1、收益还原法

是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴现值总和。

2、土地纯收益

是以收益为目的土地及与此有关的设施、劳动及经营的诸要素的组合所产生的总收益，扣除资本、劳力、经营按其对总收益的贡献度所得到的收益额，剩余的就是土地纯收益。

3、市场比较法

是用已经成交的土地与待估土地相比较，以此推出土地的价格。

二、问答题

1、简述影响土地价格的政策因素？

（1）国家发展政策（2）土地利用计划与规划（3）价格政策（4）税收政策

2、影响土地价格呈总体上升趋势的因素？

（1）社会经济发展水平提高（2）人口数量及家庭户数增加（3）土地投机

3、试概括马克思的土地价格形成理论。

我们可以把马克思的土地价格形成理论概括为以下几点：

(1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。马克思指出：未开垦的土地“没有价值，因为没有人类劳动物化在里面”。“土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。”但是，土地具有特殊的使用价值。在一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和服务，即产生地租。正因为有了地租，才产生了土地价格。马克思指出：“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”。而地租的产生，是导源于人们对土地的垄断。由于土地有限，便产生了土地私有权的垄断。“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。”

(2)土地价格的实质是地租的资本化

在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。“假定平均利息率是5％，那末一个每年200镑的地租就可以看作—个4000镑的资本的利息。”“如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那么，他从这4 000镑得到5％的平均年利息，这和他把这个资本投在有息证券上，或按5％的利息直接借出去完全一样。”因而，将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格。马克思指出：“资本化的地租表现为土地价格”。其公式为：土地价格=地租÷还原利息率。例如，一块土地的年地租量是200元，而当时的银行利率为 5％，那末，其价格就为200÷5％＝4000(元)。

(3)已利用的土地由土地物质和土地资本构成

我们现在所利用的土地，都经过了人类长期的开发利用，已经物化了人类的劳动。马克思把这种固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本范畴。土地资本本身也像其他固定资本一样，会损耗和消失。土地资本能为土地所有者带来利息和折旧，它是租金的一部分。而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良物价值的土地就称为土地物质。土地物质纯粹是自然的恩赐，它给土地所有者带来真正的地租。土地资本的利息、折旧和真正的地租一样，都构成了土地所有者的收入，从而都决定土地价格。正如马克思所说：“土地价格无非是出租土地的资本化的收入。