第六章 土地金融

一、名词解释

1、土地金融

是以土地作为信用保证而获得的资金融通。

2、房地产金融

是土地金融与房产金融的结合。

二、问答题

1、土地金融的特点是什么？

（1）债权可靠，较为安全。

（2）贷款偿还期较长，利息率较低。

（3）土地金融一般实行债券化。

（4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务；相反债务人必须保留在契约到期是随时偿还债务并收回抵押土地的权力。

2、发展土地金融业的意义有哪些？

（1）发展土地金融业，可以为土地的开发、改良和建设筹措大量的、并能长期利用的资金，促进国民经济长期稳定的发展。

（2）发展土地金融业，可以促进国家土地政策的实施。

（3）有利于活跃商品经济，促进地产市场的形成和发育。

3、发展中国土地金融业与房地金融业的对策是什么？

（1）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的一个问题就是土地使用权能否抵押。1988年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。1995年1月1日实施的<中华人民共和国房地产管理法>第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”1995年10月1日施行的（中华人民共和国担保法）对土地使用权和房地产所有权的抵押做了明确具体的规定。这些法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。当前的问题是抓紧制定具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。

（2）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性

土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高，居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难。这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积极性。应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保，就能大大增强贷款的安全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。

（3）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位

确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。

（4）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源

当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。借鉴国外的经验，要扩大房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。

（5）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要

目前我国住房抵押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。应该从贷款利率、还款期限、贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵押贷款的不同需求。这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。